Como montar um contrato de prestação de serviço de obra

Você combinou de reformar o banheiro. Combinou de boca, apertou a mão, começou na segunda. No fim da obra o cliente pergunta por que o rodapé não foi trocado e por que o box não foi instalado, e diz que "isso estava no combinado". Não estava. Só que você não tem nada escrito, e ele também não. A briga vira palavra contra palavra, e quem está com o dinheiro na mão é ele.

Um contrato faz os dois lerem a mesma coisa antes de começar. O cliente sabe o que vai receber e por quanto, você sabe até onde vai o seu serviço. No dia da discussão, ninguém precisa lembrar de nada: está lá.

O contrato nasce do orçamento aprovado

Isso encurta metade do trabalho. Se você já faz orçamento escrito, o contrato é o mesmo conteúdo com as regras do jogo em volta. Escopo, prazo, valor e material você já escreveu. O contrato acrescenta o que acontece quando algo sai do trilho.

O Código de Defesa do Consumidor, aliás, torna o orçamento obrigatório quando o contratante é consumidor final, o caso de quase toda reforma residencial. O art. 39, VI do CDC diz que é prática abusiva executar serviço sem prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor. O art. 40 lista o que ele tem que trazer: valor da mão de obra, dos materiais e equipamentos, condições de pagamento e prazo. O § 1º dá validade de dez dias, salvo se você combinar outro. O § 2º é o que interessa pra você: uma vez aprovado, o orçamento obriga as duas partes e só muda por livre negociação.

Ou seja, você já é obrigado a escrever. O contrato é o passo seguinte.

Quem são as partes

Nome completo, CPF ou CNPJ, RG, endereço e telefone dos dois. Mais o endereço da obra, que nem sempre é o endereço do cliente.

Parece burocracia até o dia em que você precisa cobrar e descobre que só tem o primeiro nome e um número de WhatsApp. Sem CPF você não protesta e não abre processo no juizado.

O escopo: o que você vai fazer

Escreva serviço por serviço, com medida.

"Reforma do banheiro" não é escopo. Escopo é:

• Demolição do revestimento existente das paredes e do piso do banheiro (aprox. 12 m²)
• Retirada e descarte do entulho até a caçamba (caçamba por conta do contratante)
• Regularização das paredes com argamassa
• Assentamento de revestimento nas paredes até o teto e no piso
• Rejuntamento
• Instalação de vaso sanitário, cuba e torneira fornecidos pelo contratante

Quanto mais chato o escopo, menos briga depois. Cada linha dessa é uma discussão que você não vai ter.

Quando você se compromete a entregar um resultado pronto, e não a trabalhar por hora, esse contrato cai nas regras de empreitada do Código Civil, arts. 610 a 626. Vários desses artigos decidem discussão de obra, e uso alguns aqui embaixo.

O escopo do que NÃO está incluso

Essa é a cláusula que mais evita briga, e quase ninguém escreve.

A razão é simples: quando o cliente lê a lista do que você vai fazer, ele não repara no que está faltando. Ele preenche os buracos com a expectativa dele. Ele leu "reforma do banheiro" e imaginou o banheiro pronto, com box, com espelho, com o rodapé do corredor que fica na porta. Você leu a mesma frase e enxergou o que orçou.

Os dois saíram da conversa achando que concordaram. E concordaram, com coisas diferentes.

Uma lista de exclusões puxa a conversa pra antes da obra, quando ela custa cinco minutos, em vez do último dia, quando custa o pagamento final e a indicação que você não vai receber. E o cliente que lê "não inclui box" muitas vezes responde "ah, então faz o box também".

Escreva assim:

Não estão inclusos neste contrato: box, espelho, acessórios (papeleira, saboneteira), pintura do forro, troca da tubulação de água ou esgoto, troca do quadro elétrico, rodapé do corredor, e qualquer serviço fora da área do banheiro. Serviços não listados na cláusula de escopo serão orçados à parte e só executados mediante aditivo assinado.

Aquela última frase é a que te protege de tudo que você esqueceu de listar.

Prazo

Escreva o prazo em dias úteis, não em datas fechadas, e diga a partir de quando ele conta.

O marco de início tem que depender de você. Se o cliente ainda não comprou o revestimento, o relógio não pode estar correndo contra você. Use algo como "15 dias úteis contados do início efetivo dos serviços, que ocorrerá após a entrega dos materiais pelo contratante no local da obra".

Liste também o que suspende o prazo: chuva em serviço externo, falta de material que o cliente deveria fornecer, falta de água ou luz na obra, e mudança de escopo pedida por ele. Cada dia de suspensão soma no prazo final.

Valor e cronograma de pagamento

Valor total por extenso e em número. Depois, o cronograma, dividido em parcelas ligadas a etapas da obra:

• 30% na assinatura, pra você começar sem tirar do bolso
• 40% na conclusão da etapa X (defina qual, com nome)
• 30% na entrega, contra vistoria

Amarrar parcela a etapa entregue protege os dois. O cliente não paga por serviço que não viu, e você não fica dois meses financiando a obra dele.

Escreva o meio de pagamento (Pix, chave, titular da conta), a multa por atraso e os juros. Multa de 2% e juros de 1% ao mês é praxe em contrato de consumo. Defina também quem paga a caçamba, a energia e a água da obra, porque isso vira discussão em quase toda reforma. Se o número em si ainda te deixa inseguro, precificação de reforma é a conversa anterior a essa.

Quem compra o material

Deixe isso em uma cláusula própria, porque o Código Civil trata os dois casos de forma bem diferente.

Se você fornece o material, os riscos correm por sua conta até a entrega da obra (art. 611). Se caiu, quebrou ou sumiu antes de entregar, o prejuízo é seu.

Se você entra só com a mão de obra, todos os riscos em que você não tiver culpa correm por conta do dono (art. 612). O cliente comprou porcelanato de má qualidade e ele trincou? Não é seu problema, desde que a culpa não seja sua.

Por isso a cláusula precisa dizer, com todas as letras, quem compra o quê. E se o cliente fornece, escreva que ele responde pela quantidade, pela qualidade e pelo prazo de entrega do material, e que atraso na entrega suspende o seu prazo.

Se o cliente mudar de ideia no meio: o aditivo

Aqui está o artigo que todo profissional de obra deveria ter decorado.

O art. 619 do Código Civil diz que o empreiteiro que se obrigou a executar a obra segundo plano aceito pelo dono não tem direito a exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações no projeto, a não ser que essas modificações resultem de instruções escritas do dono da obra.

Leia de novo. Se o cliente pedir de boca pra mudar o layout, você fizer, e depois cobrar, a lei está do lado dele. O parágrafo único abre uma exceção: se o dono acompanhava a obra com visitas contínuas, não podia ignorar o que acontecia e nunca protestou, ele deve pagar pelos acréscimos. Só que provar isso é uma briga de juizado.

A saída é uma cláusula de aditivo, e o hábito de usá-la:

Qualquer alteração de escopo, prazo ou valor será formalizada por aditivo escrito, assinado pelas duas partes, antes da execução do serviço adicional. Aditivo enviado por mensagem eletrônica e confirmado pelo contratante tem a mesma validade.

Aquela segunda frase transforma o WhatsApp em instrumento válido. Você manda "pra mudar o ponto do chuveiro fica mais R$ 400 e mais 2 dias, confirma?", ele responde "confirma", e acabou. Print salvo, escopo alterado, preço garantido.

Garantia do serviço

Você vai dar garantia de qualquer jeito, então escreva a sua antes que alguém escreva por você.

Duas regras importam aqui:

Art. 618 do Código Civil. Em empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, quando você fornece material e execução, você responde por prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, inclusive do solo. Irredutível quer dizer que contrato nenhum diminui isso. O parágrafo único dá ao dono 180 dias, contados do aparecimento do defeito, pra entrar com a ação. Repare nos recortes: construções consideráveis, e você fornecendo material e execução. Trocar o revestimento de um banheiro quase nunca entra aí. Levantar uma laje ou uma edícula, entra.

Art. 26, II do CDC. Quando o contratante é consumidor, ele tem 90 dias pra reclamar de vícios aparentes em serviço durável, contados do fim da execução. Vício oculto conta do dia em que apareceu.

Nada impede você de oferecer mais que o mínimo, e é bom negócio fazer isso. Uma cláusula honesta separa o que a garantia cobre do que não cobre:

Garantia de 12 meses sobre a mão de obra executada, contados da entrega. A garantia não cobre: defeito de material fornecido pelo contratante, danos por mau uso, intervenção de terceiros no serviço, movimentação estrutural do imóvel ou infiltração vinda de área não incluída neste contrato.

Rescisão

O que acontece se alguém quiser parar no meio.

O art. 623 do Código Civil diz que, mesmo após iniciada a construção, o dono pode suspendê-la, desde que pague ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos serviços já feitos, mais indenização razoável, calculada em função do que ele teria ganho se a obra fosse concluída. O cliente pode te dispensar, e ele paga por isso.

Do outro lado, o art. 624: se você suspender a execução sem justa causa, responde por perdas e danos. A régua corre pros dois.

No contrato, defina aviso prévio (dez dias, por escrito), medição do que foi feito até a data e pagamento proporcional, mais quem devolve o quê. Assim ninguém precisa discutir o que é "indenização razoável" depois.

Uma observação honesta

Não sou advogado, e este texto não é consultoria jurídica. Aqui estão as cláusulas que mais evitam briga em obra, com os artigos que consegui confirmar na lei.

Pra reforma comum, um contrato de uma página bem escrito já te coloca à frente do aperto de mão. Se a obra é de valor alto, envolve estrutura, ou você vai usar o mesmo modelo em dezenas de clientes, leve numa revisão com advogado. Uma hora de consulta custa menos que um serviço perdido.

Modelo enxuto pra copiar

Troque os campos entre colchetes. Duas vias, rubrica em todas as páginas, assinatura na última.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE OBRA

CONTRATANTE: [nome completo], [nacionalidade], CPF [nº], RG [nº],
residente em [endereço completo], telefone [nº].

CONTRATADO: [nome completo/razão social], CPF/CNPJ [nº],
com endereço em [endereço], telefone [nº].

LOCAL DA OBRA: [endereço completo da obra]

1. OBJETO E ESCOPO
O CONTRATADO executará no local da obra os seguintes serviços:
  1.1 [serviço, com quantidade/medida]
  1.2 [serviço, com quantidade/medida]
  1.3 [serviço, com quantidade/medida]

2. EXCLUSÕES (O QUE NÃO ESTÁ INCLUSO)
Não fazem parte deste contrato: [listar item por item].
Qualquer serviço não descrito na cláusula 1 será orçado à parte e
executado apenas mediante aditivo assinado (cláusula 6).

3. MATERIAL
  3.1 Fornecidos pelo CONTRATADO: [listar] (ou: nenhum)
  3.2 Fornecidos pelo CONTRATANTE: [listar]
  3.3 O CONTRATANTE responde pela quantidade, qualidade e prazo de
      entrega do material sob sua responsabilidade. Atraso na entrega
      suspende o prazo da cláusula 4.
  3.4 Correm por conta do CONTRATANTE: caçamba, água e energia da obra.
      [ajustar]

4. PRAZO
Prazo de execução: [nº] dias úteis, contados do início efetivo dos
serviços, que ocorrerá em [data] ou após a entrega dos materiais pelo
CONTRATANTE, o que for posterior.
Suspendem o prazo: chuva em serviço externo, falta de material a cargo
do CONTRATANTE, falta de água ou energia no local, e alteração de escopo
solicitada pelo CONTRATANTE.

5. VALOR E PAGAMENTO
Valor total: R$ [valor] ([valor por extenso]).
Cronograma:
  5.1 [30]% (R$ [valor]) na assinatura deste contrato;
  5.2 [40]% (R$ [valor]) na conclusão de [etapa];
  5.3 [30]% (R$ [valor]) na entrega, após vistoria conjunta.
Forma de pagamento: [Pix, chave [x], titular [nome] / outro].
Atraso implica multa de 2% e juros de 1% ao mês, pro rata die.

6. ALTERAÇÃO DE ESCOPO (ADITIVO)
Qualquer alteração de escopo, prazo ou valor será formalizada por
aditivo escrito e assinado pelas duas partes ANTES da execução do
serviço adicional. Aditivo enviado por mensagem eletrônica (WhatsApp
ou e-mail) e confirmado pelo CONTRATANTE tem a mesma validade.
Serviço adicional executado sem aditivo não gera obrigação de pagamento,
e o CONTRATADO não é obrigado a executá-lo.

7. ENTREGA E VISTORIA
Concluídos os serviços, o CONTRATANTE fará vistoria em até [5] dias e
apontará por escrito eventuais pendências. Não havendo manifestação no
prazo, a obra é considerada aceita.

8. GARANTIA
O CONTRATADO garante a mão de obra executada por [12] meses, contados
da entrega. A garantia não cobre: defeito de material fornecido pelo
CONTRATANTE, mau uso, intervenção de terceiros no serviço executado,
movimentação estrutural do imóvel, ou problema originado em área não
incluída na cláusula 1.
Ficam preservadas as garantias legais aplicáveis (Código Civil,
art. 618; CDC, art. 26).

9. RESCISÃO
Qualquer das partes pode rescindir mediante aviso escrito com [10] dias
de antecedência. Havendo rescisão, será feita medição dos serviços
executados até a data, com pagamento proporcional ao CONTRATADO,
observado o art. 623 do Código Civil quando a rescisão partir do
CONTRATANTE.

10. FORO
Fica eleito o foro da comarca de [cidade/UF] para dirimir dúvidas
oriundas deste contrato.

[Cidade], [dia] de [mês] de [ano].


_______________________        _______________________
CONTRATANTE                    CONTRATADO
[nome]                         [nome]

Testemunha 1: [nome], CPF [nº]  ____________________
Testemunha 2: [nome], CPF [nº]  ____________________

Onde o obra.help entra

Nada acima depende de plataforma. Você pode copiar esse modelo, colar num documento, ajustar e usar no próximo serviço hoje.

O que a gente faz é tirar o atrito. No obra.help você monta o orçamento pelo app e gera o contrato a partir dele, sem redigitar escopo, valor e prazo. Como o contrato sai do orçamento aprovado, os dois documentos falam a mesma coisa, e é aí que a briga costuma nascer. Seu perfil público ainda guarda as fotos das obras que você entregou, o que ajuda a chegar mais cliente. O cadastro é gratuito.

O resumo

Se você for guardar três coisas deste texto:

1. Liste o que não está incluso. É a cláusula mais barata de escrever e a que mais evita briga.
2. Nunca faça serviço extra sem confirmação escrita. O art. 619 diz que sem instrução escrita do dono você não tem direito ao acréscimo. Um "confirma?" no WhatsApp resolve.
3. Amarre pagamento a etapa entregue, não a data do calendário.

Comece pelo próximo serviço. Pegue o orçamento que você já mandou, cole as cláusulas de exclusão, aditivo e garantia em cima dele, e peça a assinatura antes de subir a primeira fiada.